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爱游戏官方网站入口:12366上的雄文,推荐:棚户区革新、政府回购安置房涉税问题

本文摘要:咨询:政府接纳向房地产企业回购衡宇用于安置被拆迁户的棚户区革新方式涉及的税收政策问:政府回购安置房涉及的税收政策,比力模糊,请对涉及的增值税、土地增值税、企业所得税、契税存在的争议问题,资助答疑解惑。详见附件附件:咨询:政府接纳向房地产企业回购衡宇用于安置被拆迁户的棚户区革新方式涉及的税收政策.docx回复机构:山东省税务局回复时间:2019-11-20答:您好!您提交的问题已收悉。 详细建议携带签订的相关条约到主管税务机关联系咨询。

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咨询:政府接纳向房地产企业回购衡宇用于安置被拆迁户的棚户区革新方式涉及的税收政策问:政府回购安置房涉及的税收政策,比力模糊,请对涉及的增值税、土地增值税、企业所得税、契税存在的争议问题,资助答疑解惑。详见附件附件:咨询:政府接纳向房地产企业回购衡宇用于安置被拆迁户的棚户区革新方式涉及的税收政策.docx回复机构:山东省税务局回复时间:2019-11-20答:您好!您提交的问题已收悉。

详细建议携带签订的相关条约到主管税务机关联系咨询。纳税人附件政府接纳向房地产企业回购衡宇用于安置被拆迁户的棚户区革新方式涉及的税收政策咨询一、案例烟领土局公布的一份通告,烟台市芝罘区将出让通林路以南、通世南路以西B地块,该地块纳入了山东省棚户区革新项目。

该地块的起始价15,322.37万元,总修建面积159,069平方米【其中:地上修建面积125,949平方米(包罗幼儿园2,869平方米,社区服务中心1,431平方米);地下修建面积33,120平方米】,修建密度20%,容积率1.7,绿地率40%,停车位784个,总居住户数1,337户。此次出让的B地块计划以高层为主,宗地需回购安置住宅修建面积23,049.77平方米,政府按3355元/平米收购,总回购价钱7,733.19万元。

二、政府棚户区革新的主要做法为了加速棚户区革新进度,烟台市住房和建设局、烟台市财政局下发文件,自2015年起接纳政府支付回购价款、回购安置房用于安置被拆迁户。详细做法是:(一)烟台市芝罘区住房和建设局委托具有法定资质的资产评估公司出具《地块国有建设用地使用权公然出让价钱评估陈诉》,为土地公然出让提供价钱参考。(二)资产评估公司 资产评估公司接纳2种以上评估方法举行测算,提交《土地估价陈诉》。

此次出让的B地块,土地估价方法接纳“基准地价系数修正法”、“剩余法”两种测算方法。1、“基准地价系数修正法”盘算正常销售条件下,全部地上修建面积125,949平方米的宗地地价(含政府回购安置面积23,049.77平方米) 盘算历程略待估宗地单价=2,787.57元/平米。2、使用“剩余法”盘算正常销售条件下,全部地上修建面积125,949平方米的宗地地价(含政府回购安置面积23,049.77平方米)凭据对周边房地产市场的调研,确定拟开发房地产开发完成之后,住宅销售均价5300元/平米,商业用房销售均价6800元/平米,对全部地上修建面积125,949.00元(含政府回购安置面积23,049.77平方米)测算,得出总地价为16,309.91万元,总地价包罗修建开发成本、投资利息支出、应缴纳契税、投资回报利润(利润率15%)等。

待估土地单价=总地价/可出让土地面积=16,309.91万元/74,630.40平米=2,185.42元/平米。3、使用“剩余法”盘算代建政府回购安置房的宗地地价(根据全部地上修建面积125,949.00元,扣除政府回购安置面积23,049.77平米后的面积102,899.23平米举行测算)凭据对周边房地产市场的调研,确定拟开发房地产开发完成之后,住宅销售均价5300元/平米,商业用房销售均价6800元/平米,对全部地上修建面积125,949.00元,扣除回购安置面积23,049.77平米后的面积102,899.23平米,测算得出总地价为13,466.97万元,总地价包罗修建开发成本、投资利息支出、应缴纳契税、投资回报利润(利润率15%)等。

待估土地单价=总地价/可出让土地面积=13,466.97万元/74,630.40平米=1,804.49元/平米。4、使用“剩余法”盘算代建政府回购安置房的宗地地价、“剩余法”盘算正常销售条件下的宗地地价的地价比例系数=1,804.49元/2,185.42元=0.82575、“基准地价系数修正法”盘算正常销售条件下,全部地上修建面积125,949平方米的宗地地价(含政府回购安置面积23,049.77平方米)为2,787.57元/平米,转换为代建政府回购安置房的宗地地价单价=2,787.57元/平米*地价比例系数0.8257=2,301.70元/平米。使用“剩余法”盘算代建政府回购安置房(根据全部地上修建面积125,949.00元,扣除政府回购安置面积23,049.77平米后的面积102,899.23平米举行测算)的宗地地价单价为总地价/可出让土地面积=13,466.97万元/74,630.40平米=1,804.49元/平米。6、最终接纳两种方法评估效果盘算的算术平均值作为土地单价=2,301.70元/平米*0.5+1,804.49元/平米*0.5=2,053.10元/平米7、测算待估宗地的评估总价钱=盘算的算术平均值*可出让土地面积=2,053.10元/平米*74,630.40平米=15,322.37万元(三)举行招拍挂,签订《国有土地出让条约》该B地块挂牌出让之后,签订《国有土地出让条约》金额为15,330万元,房地产企业支付土地出让金15,330万元。

(四)资产评估公司测算政府回购安置房“回购价钱”的方法B地块地上修建面积125,949平方米,扣除幼儿园面积2869平米、社区服务中心1,431平方米之后的可售修建面积为121,649平米。资产评估公司测算政府回购安置房的回购价钱为3,355.00元/平米。盘算回购价钱的组成因素中,未包罗土地成本。

B地块的土地拍卖价钱15,330万元,实际上也是根据全部地上修建面积125,949.00元,扣除政府回购安置面积23,049.77平米后的面积102,899.23平米测算的土地出让价钱,政府回购安置房23,049.77平米的占地面积未收取土地出让金。(五)签订《安置房建设回购协议书》、财政局根据协议支付回购款五方配合签订《安置房建设回购协议书》。甲方:烟台市芝罘区人民政府,卖力统筹指导各项事情。

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乙方:烟台市XXX置业有限公司,卖力提供回购安置房,答应差池外销售,在划定时间将安置房交付甲方或甲方指定部门。丙方:芝罘区财政局,团结丁方、戊方对乙方交付的安置房举行验收,支付回购款。丁方:芝罘区旧城旧居革新事情办公室,卖力监视安置房建设质量和进度,团结丙方、戊方对乙方交付的安置房举行验收。戊方:芝罘区xxx街道服务处,团结丙方、丁方对乙方交付的安置房举行验收;制定《项目安置赔偿方案》、《项目征迁计划》,负担协议签订、赔偿、安置房分配等事情。

(六)总结政府签订的《国有土地出让条约》中,政府回购安置房的占地面积并未收取土地出让金。政府回购安置房的回购价钱3,355.00元/平米中,未包罗土地成本。三、政府回购安置房涉及的税收政策调研(一)增值税计税依据简直认第一种看法:由于政府回购安置房的价钱在拿地时已经确定,且一般会在条约中明确体现。

棚户区革新历程中,房地产企业签订的土地出让条约中明确约定“政府部门根据约定的回购单价向房地产企业支付回购价款”,该价款通常大幅低于市场价钱。另外,政府相关部门委托资产评估公司测算回购价钱时,是在土地出让之前,凭据对周边房地产市场的调研,确定拟开发房地产开发完成之后,住宅销售均价。随着项目开发完毕,房地产企业通过广告宣传等手段,不停提升开发项目的品牌效应,开盘销售价钱会远远高于资产评估公司预测的回购价钱。

根据《房地产法》相关法例,政府应净地出让土地。即政府相关部门应先举行土地收储,卖力拆迁安置,向被拆迁户支付衡宇拆迁赔偿款,然后才气招拍挂出让土地。为了加速棚户区革新进度,烟台市人民政府相关部门出台文件,接纳了一种新的拆迁措施。即将“政府向被拆迁户支付衡宇拆迁赔偿款”变为“政府代被拆迁户将其应取得的衡宇拆迁赔偿款,以现金形式向房地产企业回购安置房,并向被拆迁户分配回购的安置房”,实质是“现金回购方式”的一种新形式。

原山东省国家税务局《全省第一次增值税政策研讨会集会纪要》第六条回迁房的营改增政策适用问题(一)现金回购方式“一种是开发商以现金方式支付拆迁赔偿款,同时约定回迁户以市场价钱购置新房实现的回迁,如果选择一般计税措施的话,则可以根据扣除拆迁赔偿款后的余额盘算缴纳增值税;另一种是开发商并不支付拆迁赔偿款,或仅支付很少一部门拆迁赔偿款,但允许回迁户以较为优惠价钱购置新房,这种情况下的优惠价钱即为新房的销售价钱,也可以根据上述原则举行处置惩罚。”待明确事项凭据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税2016[36]号)划定:“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择浅易计税方法的房地产老项目除外),以取得的全部价款和价外用度,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

”针对土地价款的详细规模,《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)的划定:“《营业税改征增值税试点有关事项的划定》(财税2016[36]号)第一条第(三)项第10点中“向政府部门支付的土地价款”,包罗土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁赔偿用度、土地前期开发用度和土地出让收益等。”在房地产企业向政府提供回购安置房作为拿地条件之一的情况下,能否作为向政府部门支付的土地价款而抵减销售额,增值税政策尚未做出明确划定,主管税务机关也未有明确口径,请上级与相关部门举行相同。第二种看法:认为回购价钱通常偏低,须对增值税的计税依据举行调整。

凭据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税2016[36]号)划定:“第四十四条纳税人发生应税行为价钱显着偏低或者偏高且不具有合理商业目的的,或者发生本措施第十四条所列行为而无销售额的,主管税务机关有权根据下列顺序确定销售额:(一)根据纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价钱确定。(二)根据其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价钱确定。(三)根据组成计税价钱确定。

组成计税价钱的公式为:组成计税价钱=成本×(1+成本利润率)成本利润率由国家税务总局确定。不具有合理商业目的,是指以谋取税收利益为主要目的,通过人为摆设,淘汰、免去、推迟缴纳增值税税款,或者增加退还增值税税款。原山东省国家税务局《全省第一次增值税政策研讨会集会纪要》第六条回迁房的营改增政策适用问题(二)产权置换方式“本着有利于纳税人的原则,兼顾营业税政策延续,对于开发商以产权置换方式举行的回迁房的安置行为,暂根据修建成本×(1+成本利润率)的组成计税价钱确定增值税的销售额。

”第二种看法认为,政府回购安置房属于“产权置换方式”拆迁安置,且回购价钱通常偏低,须根据组成计税价钱=成本×(1+成本利润率)对增值税的计税依据举行调整。调研意见:经由调研,倾向认同第一种看法。一是根据组成计税价钱=成本×(1+成本利润率)盘算的增值税计税依据,高于政府支付的安置房回购价值;二是房地产企业不认可组成计税价钱。

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房地产企业拿地协议中,既包罗商业开发,又为政府负担棚户区革新,安置房回购价钱自己就不高,房地产企业难以收回成本。希望税务部门举行充实调研,尽快明确回购安置房的增值税计税依据。

政府根据条约约定低价回购保障房,不属于“价钱偏低且无正当理由”,具有合理商业目的,视为存在合理理由,不再对增值税的计税价钱举行调整。应根据政府回购价钱作为增值税的计税依据。对B地块而言,房地产企业应根据政府回购价钱3,355元/平米*回购安置面积23,049.77平米=7,733.19万元作为增值税的计税依据。

(二)企业所得税计税依据简直认第一种看法:政府回购保障房的价钱在拿地时已经确定,且一般会在条约中明确体现,不属于“价钱偏低且无正当理由”,视为存在合理理由,不再对企业所得税的计税价钱举行调整,房地产企业根据政府回购价钱3,355元/平米*回购安置面积23,049.77平米=7,733.19万元作为企业所得税的计税依据。凭据《房地产开发谋划业务企业所得税处置惩罚措施》(国税发〔2009〕31号)第八条“企业销售未完工开发产物的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列划定举行确定:(四)属于经济适用房、限价房和危改房的,不得低于3%”。

第二种看法:凭据国家税务总局关于印发《房地产开发谋划业务企业所得税处置惩罚措施》的通知(国税发〔2009〕31号)第七条“企业将开发产物用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单元和小我私家的非钱币性资产等行为,应视同销售,于开发产物所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法温顺序为: (一)按本企业近期或今年度最近月份同类开发产物市场销售价钱确定; (二)由主管税务机关参照当地同类开发产物市场公允价值确定;(三)按开发产物的成本利润率确定。开发产物的成本利润率不得低于15%,详细比例由主管税务机关确定”。

调研意见:经由调研,倾向认同第一种看法。(三)土地增值税计税依据简直认第一种看法:政府回购保障房的价钱在拿地时已经确定,且一般会在条约中明确体现,不属于“价钱偏低且无正当理由”,视为存在合理理由,不再对土地增值税的计税价钱举行调整,房地产企业根据政府回购价钱3,355元/平米*回购安置面积23,049.77平米=7,733.19万元作为土地增值税的计税依据。

第二种看法:凭据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算治理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)的划定:“(一)房地产开发企业将开发产物用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单元和小我私家的非钱币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法温顺序确认:1.按本企业在同一地域、同一年度销售的同类房地产的平均价钱确定;2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价钱或评估价值确定。”房地产企业提供安置房作为取得土地的条件,将红线内安置房移交政府部门,属于将开发产物用于换取非钱币性资产的行为,应做视同销售处置惩罚,根据“按本企业在同一地域、同一年度销售的同类房地产的平均价钱确定”划定确认视同销售收入、确认视同销售成本。

调研意见:经由调研,倾向认同第一种看法。(四)契税计税依据简直认第一种看法:房地产企业根据《国有土地出让条约》房地产企业支付土地出让金15,330万元申报缴纳契税。

政府支付的安置房回购价钱,是房地产企业的正常销售收入,不应作为契税的计税依据。第二种看法:凭据《中华人民共和国契税暂行条例细则》的划定:“第九条条例所称成交价钱,是指土地、衡宇权属转移条约确定的价钱。包罗蒙受者应交付的钱币、实物、无形资产或者其他经济利益。

”有的税务机关认为,房地产企业建设政府安置房的建设成本应计入拿地成本中,作为契税的计税依据,根据建设成本金额补缴契税。由于地域间征管口径存在差异,需明确契税的计税依据是否包罗“安置房的建设成本”。调研意见:经由调研,倾向认同第一种看法。

事情单元:国家税务总局烟台市##税务局 调研者姓名:####联系方式:##邮箱地址:##。


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